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Cession de domaine viticole : comment prévenir les litiges ?

Audits, valorisation du bien, expertise logistique et commerciale, ces points doivent être validés lors d’une cession de domaine viticole. Il s’agit d’un travail délicat mais nécessaire pour que les parties puissent se séparer en bons termes.

La question du vignoble et du foncier

Tout d’abord, du côté du vendeur, il faut avoir qu’une cession de domaine viticole nécessite l’accord de tous les héritiers s’il s’agit d’un bien en indivision issu d’une succession. De même, les droits de l’exploitant ne doivent pas être ignorés, tout comme ceux des actionnaires et des créanciers. En gros, il s’agit de répondre à la question suivante : la propriété viticole est-elle libre à la vente ?

Vient ensuite l’examen du vignoble et du foncier qui doit être transparent pour éviter les contentieux sur d’éventuels vices cachés. Cela commence par la vérification de la densité des plantations des cépages et la conformité du casier viticole de la propriété qui doit être validée par les services de douanes. Il est aussi fortement recommandé de procéder à un contrôle métrique des surfaces plantées et à l’examen sanitaire approfondi de la vigne. En effet, la présence de telles maladies ne saute pas aux yeux.

Le foncier dans une propriété viticole comprend les terres et les bois. Les terres cultivées sont soumises à autorisation de production via la politique agricole commune (PAC). Là encore, une vérification s’impose pour éviter les litiges. De même, le plan local d’urbanisme (PLU) doit être respecté, car à défaut, les espaces naturels peuvent être inéligibles à l’usage viticole. Les risques climatiques doivent aussi être évalués, mais cela relève de la responsabilité de l’acheteur, le vendeur n’étant tenu d’expliquer les variations de temps.

L’état des bâtiments et des installations de vinification

Avant une cession de domaine viticole, de nombreux contrôles obligatoires sont à faire, notamment le diagnostic amiante, une expertise termites et xylophages, un rapport de potabilité de l’eau, un état des risques d’exposition au plomb pour les bâtiments antérieurs à 1848 situés dans une zone délimitée par arrêté préfectoral. Un diagnostic de performance énergétique (DPE) datant de moins de dix ans, ainsi qu’un certificat de conformité de la fosse septique délivré par le service public d’assainissement non collectif (SPANC) sont également exigibles. Il est à rappeler que ces diagnostics sont à la charge du vendeur.

La vérification des installations de vinification est, quant à elle, une opération complexe qui nécessite un accompagnement spécifique. Les principaux contrôlent concernent les installations électriques, le traitement des eaux, les conditions de sécurité au travail, le respect des normes propres à l’appellation et des normes environnementales et les risques de contamination.

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